香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

在刚刚过去的五一长假,香港迎来最惨淡的“五一黄金周”,内地赴港的游客未超过500人,同比2019年高达50万人次,暴跌了99.99%。

这场突如其来的疫情,不仅让香港的旅游业和零售业出现大萧条,地产业也受到波及,出现了量价齐跌。甚至最近,香港一地产商——高银金融发出了一则重磅消息:决定以约70.4亿港元出售一幅位于九龙启德发展区的住宅土地,相比一年半前的中标价89.07亿港元,折让约21%(相对于亏损约人民币17亿元)。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

其原因是:一方面是对未来的不确定性:鉴于全球经济疲软为营商环境带来的挑战不断增加,以及中国香港经济活动减少,呈现经济收缩迹象;另外一方面是套现抵债,增加现金流:出售事项所得款项将主要用于减少集团的借贷,从而提高其整体财务灵活性,为集团的现有业务保留更多现金。

一时间,激起人们对香港楼市未来走向的关注,尤其是“富豪们”。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?
香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

马云、马化腾等首富都在香港有豪宅

中国内地富豪一度买走香港近六成房子

香港作为中国发展最好的城市之一,同时中国富豪最多的城市。除了香港当地的土豪,内地富豪也争相涌入。

改革开放四十年,国家富强自然人民富足。不少先富起来的中国人,开始海外置业,作为一座高度繁华的国际化大都市香港,自然是首选。哪怕最近几年,香港已荣登世界房价最高城市,却依旧有很多中国内地的富豪选择在香港买房。在过去的十年里,来自内地的投资者主导着香港的豪宅市场,大约有百分之六十的买家来自内地。可以说,这些年香港房价屡创新高,很大一部分原因得益于中国内地富豪。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

为什么说多是中国富豪去香港买房子呢?

一方面,能在香港买房的都是富豪。香港地区使用的计算方法和大陆还是有些不同的,香港习惯以英呎计算。一尺大致是0.09平方米,一平方米等于11尺,好的地段一尺需要两万元左右,一平方米需要22万元。例如新界地区,每平在9-12万元,九龙每平甚至达到60万,港岛房价每平超过10万元。这还不说香港半山的豪宅,每套基本都是以亿计,不仅像马云、马化腾等首富都有豪宅购入,国内很多的明星也在香港有房产。

另外一方面,这些富豪买房一般都是全款支付。因为内地富豪资产大多不在香港,香港的银行机构未必会批准这种跨境贷款,而要视乎买家的背景和财力来衡量。因此,内地富豪在买香港豪宅的时候,大多都是“付全款”。

那又为什么中国富豪喜欢香港的豪宅呢?

第一个在内地富豪看来,把在香港拥有漂亮的物业当做身份的象征;

第二个原因则是投资理财。前几年,人民币贬值,很多内地高净值人士都跟风来配置港元资产,自然在香港买房等于是自己投资理财的一部分;

第三个就是移民了,香港作为中国最发达的城市之一,无论是从企业发展(减免税收优惠)、双重身份(允许保留原居住国身份),还是健全的社会福利等,对内地富豪们充满了“诱惑”。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?
香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

一季度GDP创近50年最大跌幅

香港经济陷入深度衰退,引担忧

受疫情的影响,如今的香港楼市正遭遇前所未有的“冰河时期”。根据香港土地注册处资料显示,截至3月底,今年首季一手楼盘的销售量大约是2240宗,仅为2019年的40%,反映出发展商销售一手楼的套现能力正在明显转差。

不仅新房销售受阻,香港写字楼也开始走弱,今年第一季度的租金跌幅达到4%,同比下跌近12%,并且还将进一步加剧。

最关键的是香港经济陷入深度衰退,最让人揪心。如果自是疫情短期影响,后面还可以“恶补”回来,如果是经济基本面受到重创,是很多人不愿看到的。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

根据香港特区政府统计处日前公布数据显示,2020年第一季度香港本地生产总值同比下跌8.9%,跌幅远高于去年第四季度3.0%的水平,成为1974年第一季度有记录以来最大的单季跌幅。

之所以出现这样的“窘境”,可谓是“内忧外患”造成的:前两年,受中美贸易摩擦影响出口,去年,受游行事件冲击,今年,又受新冠肺炎疫情影响。如今作为拉动香港经济的三驾马车:内需、出口及投资齐“熄火”。

在内部需求领域,第一季度香港消费同比实质上升8.3%,高于去年第四季度6.1%的升幅;但是疫情威胁和社交距离防疫措施干扰了消费,以及失业率上升对消费情绪造成冲击,私人消费同比下跌10.2%,较上一季度2.9%的跌幅加剧。同时在营商气氛悲观的影响下,尽管本地固定资本形成总额跌幅较上一季度有所收窄,但仍然同比下跌13.9%。

在外部需求领域,第一季度出口总额同比下滑9.7%,甚于上一季度2.5%的水平。此外,访港旅游业受到重挫,导致服务输出同比显著下挫37.8%,是有记录以来最大的单季跌幅。

在金融领域,今年首季金融市场环境非常恶劣,主要受疫情及油价波动影响,大部分股市在首季录得双位数的跌幅,加上期内美元升至3年来最高,美元结算令非美元资产受损,拖累股票及外汇的投资表现。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?
香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

历史总是惊人的相似

香港新一轮楼市泡沫来了?

香港房地产市场可谓是全球楼市中的一个“奇葩”,1100平方公里的弹丸之地,上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。自二战以后60多年的时间内,香港共计爆发了七次楼市狂潮,频率之高,周期特征之鲜明,世界少见。历史总是惊人的相似,我们不妨回顾一下香港楼市的翻腾史。

第一轮上涨:1946年-1950年。二战导致香港建筑损坏严重,同时战后人口大增,结果导致房荒爆发,地价和租金飙升。尤其到吴多泰和霍英东两位地产先行者创立“分层出售”和“分期付款”模式之后,房屋交易量趋于大增。但到了1950年,由于联合国对内地实行制裁、禁运,香港转口贸易一落千丈,经济萧条,房地产市场受到波及。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

第二轮上涨:1953年-1957年。香港经济恢复,并开始向工业化转型,房地产市场趋于活跃。另外,旧城改造的大力推进,以及分层销售和分期付款的推广刺激了需求。主要商业区地价不到一年涨幅超过100%,此时市民收入水平普遍不高,楼价涨幅远小于地价。其后,由于政府管制炒楼花行为,加之物极必反,楼市由热转冷,1958年房地产价格大跌。

第三轮上涨:1960年-1965年。工业化快速推进,作为“亚洲四小龙”,香港经济迅速腾飞,人口快速增至300万人,居民收入大增,国外资金大规模涌入。在这种背景下,1960年楼市又开始繁荣起来,地价、房价和租金大幅飙升。可到了1965年,由于爆发银行信用危机,银行紧缩信贷,需求萎缩,房地产市场严重供过于求,房价暴跌,许多地产公司倒闭,出现很多烂尾楼,这是战后香港房地产业出现的较为严重的一次危机。

第四轮上涨:1968年-1973年。香港经济复苏,产业结构开始转型,旅游、金融和商贸等行业迅速发展,大量热钱涌入,政府启动新市镇开发计划的实施,1972年制订“十年建屋计划”,这些因素促使楼市回暖、繁荣,房价和租金飙升,炒卖楼花现象严重,开发商捂盘惜售。股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围,狂热到失去理性程度,泡沫随时破灭,危机一触即发。1973年,股市泡沫破灭,楼市也随之崩溃。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

第五轮上涨:1976年-1981年。石油危机过后,经济迅速复苏,香港国际金融中心地位开始确立,大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司。同时,内地实行对外开放政策,在邻近香港的深圳、珠海设立经济特区,长江实业、新鸿基地产等一批地产巨头崛起并上市。地产市场迅速复苏、繁荣,并于1981年达到高峰。随后而来的世界经济危机,影响了香港经济,楼市快速由热转冷,连跌三年。

第六轮上涨:1985年-1997年。港币随美元一同贬值,银行放松了按揭贷款条件,利率水平降低,甚至出现了负利率,刺激了投资需求。在这一轮长达13年的房价上涨过程中,曾在1994年出现一年左右的短暂下跌,但长期持续大涨,终于吹出香港史上最大的房价泡沫。13年间,香港私人住宅价格指数暴增七倍,房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。然而1997年,亚洲金融危机爆发,东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价下跌持续5年,跌幅超六成,是香港楼市发展史上最惨重的一次。甚至有10.6万宗房屋成为负资产,“百万负翁”不算稀罕。

第七轮上涨:2004年至今。2004年香港楼市开始复苏,同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期,这也鼓励了香港楼市上涨。加上内地开放对香港自由行,香港商业景气度明显提升,工作机会增加,居民收入持续提高。2008年之后,香港住宅供应量偏低。金融海啸后,全球持续采取量化宽松政策,热钱涌入香港,港元利率与美元同步,维持于极低水平,导致楼市投资需求大增。另外,内地投资客大量涌入,也成为推高香港房价的重要力量。

2009年后,香港房价进入加速上涨通道,私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点。为了抑制投资炒房需求,政府在随后几年相继推出了政策抑制房价,但依然难挡房价走高,更是在最近两年,冲上了全球房价最贵,2018年香港豪宅山顶MOUNT NICHOLSON第一期2号屋以1033万元/㎡售出,打破香港豪宅价格新纪录。

香港房企89亿买的地皮70亿贱卖!惊出富人一身冷汗?

如今,长达10多年的超级大牛市悄然褪去,香港楼市正在度过漫长的冬天,经济又陷入深度衰退。这带给我们一些什么财富信号呢?

第一,香港作为国际金融中心、贸易中心、航运中心,受世界疫情的影响,也阻断了香港财富的链接;

第二,香港与大陆山水相连、财富相通。以往大量的外来投资都是通过香港引入大陆,激活了香港金融。香港也吸引了大陆富人置业,后来的限购政策,如今的新冠和香港乱象也在制约有钱人来港买楼。

第三,香港的稳定与繁荣是何等重要,社会的安定意味着财富的稳定与聚集,更是意味着对未来的信心。